تحلیل مصوبه دهه 80 شهرداری تهران و تأثیرات آن بر قیمت مسکن
در دهه 80، شهرداری تهران با صدور مصوبهای تحت عنوان «برجباغ» تلاش کرد تا بهبهود باغها و جلوگیری از باغکُشی را در دستور کار قرار دهد. اما این اقدام نهتنها نتیجهای برعکس داشت، بلکه منجر به افزایش قیمت مسکن در تهران شد.
بررسی قضیه برجباغها
از سال 1389، با اعتبار این مصوبه، تغییرکاربری باغات خصوصی آغاز شد. در حقیقت، پیش از آن، مالکان زمینهای مشجر تنها اجازه ساخت بناهای حداکثر 4 طبقه را داشتند. اما مدیران شهر ادعا کردند که این نوع مجوزها به قطع درختان و خشکی باغات منجر میشود.
در نتیجه، مجوزهایی برای ساخت برجهای بلند طبق شرایط خاص صادر شد که شامل حفظ 70 درصد از باغات بود. اما در واقع، در اواسط دهه90، شکل واقعی این ساختوسازها نمایان شد و شاهد بالا رفتن این بلندمرتبهها بدون حفظ فضای سبز بودیم.
نتایج تحقیقات دانشگاهی
یک تحقیق از سوی تیمی از استادان و دانشجویان اقتصادشهری نشان میدهد که این 10 سال برجسازی در باغات تهران، 2 تا 5 درصد به قیمت مسکن در مناطق مذکور افزودهاست. این افزایش قیمت نهتنها تأثیری در سطح محلی بلکه به افزایش قیمت سایر محلههای تهران نیز منجر شد.
تأثیر تغییرکاربری بر قیمت زمین و مسکن
تغییر یک زمین باغی به برج، تأثیر فوری و قابل توجهی بر قیمت ملک دارد. در همان سال اول ساخت برج، شاهد تغییر تصویری در محله خواهیم بود. این تغییر نهتنها باعث بهبود کیفیت محیط میشود، بلکه اقبال به سرمایهگذاری خدماتی را در آن منطقه بالا میبرد.
تأثیر مثبت بر سایر محلهها
افزایش قیمت و بهبود کیفیت یک محله، قطعاً بر سایر مناطق نیز تأثیر مثبت خواهد گذاشت. رابطه قیمتها در بازار مسکن محلههای مختلف در مناطق 22 گانه تهران به گونهای است که همزمان با افزایش قیمت در یک محله، سایر مناطق نیز تحت تأثیر قرار میگیرند.
آینده و چالشهای موجود
اگرچه مصوبه برجباغ به دلایل مختلف ابطال شد، اما نوع دیگری از مجوزهای ساختمانی در تهران فعال شده که میتواند اثرات مشابهی داشته باشد. تراکم اضافه تا 2 طبقه بعد از جنگ 12 روزه، به عنوان یک نمونه از این مجوزها، به رشد قیمت زمین و در نهایت، قیمت مسکن کمک کرده است.
چشمانداز آینده
کارشناسان اقتصاد شهری بر این باورند که استمرار این روندها، نهتنها برای ایمینت سرمایهگذاری بلکه برای تأمین مسکن مناسب در تهران نیز چالشها و مشکلاتی به همراه خواهد داشت. بنابراین، ضرورت بازنگری در سیاستگذاریها و اتخاذ رویکردی همهجانبه به منظور حفظ باغات و کنترل قیمت مسکن، بیش از پیش مطرح میشود.
منبع : کانال رسمی رصدخانه بازار مسکن
