بازار مسکن ایران در سالهای اخیر بیش از گذشته تحت تأثیر تحولات سیاسی، نوسانات اقتصادی و انتظارات تورمی قرار گرفته است. احتمال دستیابی به توافق جامع، ادامه تفاهم موقت یا تشدید تنشهای سیاسی میان ایران و آمریکا، هرکدام میتوانند مسیر متفاوتی را پیش روی قیمت مسکن، حجم معاملات و سرمایهگذاری ساختمانی قرار دهند.
با این حال، این پرسش همچنان مطرح است که آیا کاهش ریسکهای سیاسی میتواند به افت قیمت مسکن منجر شود یا آثار آن بیشتر در افزایش قدرت خرید، رشد معاملات و بهبود تدریجی ساختوساز نمایان خواهد شد؟
هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، در گفتوگو با اقتصادنیوز، سه سناریوی اصلی پیش روی بازار مسکن را بررسی کرده است.
کاهش شدید قیمت مسکن بعید است
فروغمند اعرابی درباره تأثیر دستیابی به یک توافق جامع بر بازار مسکن گفت احتمال کاهش شدید قیمت خانه حتی در صورت ایجاد ثبات سیاسی و اقتصادی بسیار اندک است.
به گفته او، قیمت مسکن برخلاف بسیاری از کالاها از چسبندگی بالایی برخوردار است و در اقتصاد ایران بهسختی کاهش پیدا میکند. کاهش محسوس قیمتها تنها زمانی امکانپذیر خواهد بود که حجم بسیار گستردهای از عرضه وارد بازار شود و عرضهکنندگان جدید نیز حضور فعالی پیدا کنند.
محدودیت زمین، موقعیت مکانی، ویژگیهای منطقهای و شرایط همجواری هر ملک نیز باعث میشود کاهش قیمت در بازار مسکن دشوارتر از سایر بازارها باشد. حتی در صورت ثبت افت قیمت، احتمال دارد این کاهش موقتی باشد.
توافق جامع چه اثری بر بازار مسکن دارد؟
در صورت دستیابی به توافق جامع، محتملترین تغییر در بازار مسکن کاهش سرعت رشد قیمتها خواهد بود، نه افت شدید قیمت.
آثار مثبت توافق را باید بیش از هر چیز در افزایش قدرت خرید متقاضیان جستوجو کرد. این افزایش قدرت خرید ممکن است بهصورت مستقیم یا از طریق تقویت نظام بانکی و افزایش توان تسهیلاتدهی بانکها ایجاد شود.
در چنین شرایطی، ابتدا تقاضاهای مصرفی که به دلیل نااطمینانیهای اقتصادی و سیاسی به تعویق افتادهاند، وارد بازار خواهند شد.
واحدهای کوچکمتراژ، ارزانتر و مصرفی احتمالاً نخستین بخشهایی خواهند بود که با افزایش معاملات مواجه میشوند؛ زیرا دامنه خریداران این واحدها گستردهتر است و تأمین منابع مالی مورد نیاز برای خرید آنها نیز آسانتر خواهد بود.
معاملات ریزمتراژها زودتر از ساختوساز فعال میشود
در صورت بهبود شرایط سیاسی و اقتصادی، رونق بازار ابتدا در بخش معاملات ظاهر میشود و ساختوساز با فاصله زمانی بیشتری واکنش نشان میدهد.
معاملات مسکن بر واحدهای آماده و موجود در بازار متکی است، اما شروع یک پروژه ساختمانی جدید به تصمیمگیری درباره مجموعهای از متغیرها نیاز دارد؛ از جمله:
- خرید زمین یا ملک کلنگی
- دریافت پروانه ساختمانی
- تأمین منابع مالی
- برآورد هزینه مصالح
- مقایسه بازده مسکن با بازارهای رقیب
- اطمینان از فروش واحدهای ساختهشده
سازندگان پیش از آغاز پروژه جدید باید اطمینان پیدا کنند که بازار مسکن از ثبات کافی برخوردار است و سرمایهگذاری در آن نسبت به بازارهایی مانند ارز، طلا و بورس توجیه اقتصادی دارد.
به همین دلیل، حتی در صورت دستیابی به توافق جامع، رونق ساختوساز احتمالاً با تأخیر نسبت به افزایش معاملات شکل خواهد گرفت.
نقش قیمت مصالح در آینده ساختوساز
قیمت مصالح ساختمانی یکی از مهمترین عوامل تصمیمگیری سازندگان است. افزایش هزینه سیمان، فولاد، تجهیزات ساختمانی، دستمزد و خدمات فنی میتواند هزینه نهایی پروژهها را افزایش دهد و انگیزه آغاز ساختوساز جدید را کاهش دهد.
روشهای تأمین مالی نیز در این بخش اهمیت زیادی دارند. هرچه دسترسی سازندگان به منابع بانکی، سرمایهگذاری مشارکتی و ابزارهای نوین تأمین مالی آسانتر شود، احتمال آغاز پروژههای جدید افزایش خواهد یافت.
با این حال، سازندگان معمولاً پیش از شروع پروژه جدید، واحدهای آماده خود را به بازار عرضه میکنند و پس از فروش آنها، سرمایه لازم برای ورود به مرحله بعدی ساختوساز را فراهم میسازند.
ادامه تفاهم موقت؛ بازار در بلاتکلیفی میماند
در سناریوی ادامه تفاهم موقت و مشخص نشدن نتیجه نهایی تحولات سیاسی، بازار مسکن احتمالاً همچنان در وضعیت بلاتکلیفی باقی خواهد ماند.
در این شرایط، قیمت اسمی مسکن ممکن است با شیبی ملایم افزایش پیدا کند، اما احتمال دارد سرعت رشد آن از برخی بازارهای دارایی کمتر باشد.
مسکن در این سناریو بیشتر نقش ابزاری برای حفظ ارزش دارایی را ایفا خواهد کرد و نمیتوان انتظار داشت رونق واقعی و گستردهای در معاملات شکل بگیرد.
تعداد معاملات نیز پایین و کمعمق باقی میماند و عمدتاً خریدهای ضروری و مصرفی انجام خواهد شد. نااطمینانی باعث میشود بسیاری از خریداران و فروشندگان تصمیم خود را به آینده موکول کنند.
در حوزه ساختوساز نیز تمرکز بیشتر بر تکمیل پروژههای نیمهتمام، پروژههای خاص و ساخت واحدهای کوچکمقیاس خواهد بود.
تشدید تنشهای ایران و آمریکا چه اثری بر مسکن دارد؟
در صورت تشدید تنشهای سیاسی، احتمال افزایش قیمت اسمی برخی واحدهای مسکونی وجود دارد، اما این افزایش لزوماً با رشد تعداد معاملات همراه نخواهد بود.
در چنین شرایطی، فروشندگان ممکن است از عرضه ملک خودداری کنند و منتظر مشخص شدن وضعیت اقتصادی بمانند. در مقابل، بخشی از خریداران مصرفی نیز به دلیل کاهش قدرت خرید یا افزایش نااطمینانی از بازار خارج خواهند شد.
نتیجه این وضعیت میتواند افزایش قیمت در کنار کاهش معاملات باشد؛ شرایطی که رکود تورمی بازار مسکن را عمیقتر میکند.
تشدید تنشها همچنین هزینه تأمین مصالح و منابع مالی را افزایش میدهد. در نتیجه، سازندگان ممکن است آغاز پروژههای جدید را به تعویق بیندازند و سرمایه خود را تا زمان فراهم شدن شرایط باثباتتر وارد بازار نکنند.
آیا انتظارات تورمی تقاضای سرمایهای ایجاد میکند؟
انتظارات تورمی میتواند بخشی از سرمایهگذاران را به بازار مسکن جذب کند، اما افزایش تقاضای سرمایهای الزاماً به معنای شکلگیری رونق فراگیر نیست.
در دورههای تورمی، هدف اصلی بسیاری از سرمایهگذاران حفظ ارزش دارایی و جلوگیری از کاهش ارزش ریالی سرمایه است. به همین دلیل، تقاضای سرمایهای بالقوه در بازار مسکن ایجاد میشود، اما این تقاضا به دلیل نیاز به نقدینگی بالا محدود خواهد بود.
از طرف دیگر، افزایش هزینههای ساخت و قیمت مصالح، قیمت تمامشده واحدهای مسکونی را بالا میبرد. اگر قدرت خرید خانوارها همزمان افزایش پیدا نکند، رشد قیمت مسکن به رونق معاملات منجر نخواهد شد.
بنابراین، ممکن است قیمتها افزایش یابد، اما تعداد خریداران واقعی و حجم معاملات همچنان پایین باقی بماند.
رونق بازار مسکن به معنای کاهش قیمت نیست
نخستین نشانه رونق بازار مسکن افزایش تعداد معاملات و بهبود نقدشوندگی است، نه لزوماً کاهش قیمتها.
در دوره رونق، خرید و فروش واحدهای آماده افزایش مییابد و بازار از وضعیت قفل معاملاتی خارج میشود. حتی ممکن است همزمان با افزایش معاملات، قیمت مسکن نیز رشد کند.
تفاوت اصلی دوره رونق با وضعیت رکودی این است که خریداران، فروشندگان، سرمایهگذاران و سازندگان میتوانند با اطمینان بیشتری تصمیمگیری کنند.
در شرایط فعلی، ابهام اقتصادی و سیاسی باعث شده بسیاری از متقاضیان مصرفی و سرمایهگذاران تصمیمهای خود را به تعویق بیندازند.
ساختوساز چه زمانی رونق میگیرد؟
رونق ساختوساز زمانی شکل میگیرد که سازندگان از ثبات نسبی بازار، امکان تأمین منابع مالی و فروش واحدها مطمئن شوند.
پس از افزایش معاملات واحدهای موجود، سازندگان میتوانند واحدهای آماده خود را بفروشند و منابع لازم را برای شروع پروژههای جدید به دست آورند.
با این حال، دریافت مجوز، خرید زمین، طراحی پروژه، تأمین مصالح و آغاز عملیات اجرایی زمانبر است. بنابراین، آثار رونق معاملات بر تولید مسکن با فاصله زمانی نمایان خواهد شد.
در نتیجه، حتی در سناریوی بهبود شرایط سیاسی، نمیتوان انتظار داشت معاملات مسکن و ساختوساز بهطور همزمان رونق بگیرند.
ضرورت آمادهسازی سیاستهای بازار مسکن
بهبود فضای سیاسی و افزایش معاملات به معنای پایان مسئولیت دولت در بازار مسکن نیست. سیاستگذاران باید پیش از آغاز دوره رونق، برنامههای لازم را برای مدیریت بازار طراحی و اجرا کنند.
ساماندهی بازار اجاره، تکمیل سامانههای اطلاعاتی، افزایش شفافیت معاملات، توسعه فناوریهای حوزه املاک و حمایت از ابزارهای نوین تأمین مالی از جمله اقداماتی هستند که باید از پیش در دستور کار قرار گیرند.
در غیر این صورت، افزایش معاملات و رشد تقاضا ممکن است بدون افزایش متناسب عرضه، بار دیگر فشار صعودی بر قیمتها وارد کند.
جمعبندی پیشبینی بازار مسکن
بررسی سناریوهای مختلف نشان میدهد که دستیابی به توافق جامع احتمالاً به کاهش شدید قیمت مسکن منجر نخواهد شد، اما میتواند سرعت رشد قیمتها را کاهش دهد، قدرت خرید را تقویت کند و معاملات مصرفی را افزایش دهد.
در این سناریو، واحدهای کوچکمتراژ و ارزانتر نخستین بخشهایی خواهند بود که با افزایش تقاضا مواجه میشوند. رونق ساختوساز نیز با تأخیر و پس از افزایش معاملات واحدهای موجود شکل خواهد گرفت.
ادامه تفاهم موقت، بازار را در وضعیت رکودی و بلاتکلیف نگه میدارد. در مقابل، تشدید تنشهای ایران و آمریکا میتواند قیمتهای اسمی را افزایش دهد، اما همزمان باعث کاهش معاملات و تعویق پروژههای ساختمانی شود.
در مجموع، خروج پایدار بازار مسکن از رکود تنها به کاهش ریسکهای سیاسی وابسته نیست؛ بلکه افزایش قدرت خرید خانوارها، کنترل هزینه ساخت، توسعه ابزارهای تأمین مالی و افزایش عرضه نیز برای شکلگیری رونق واقعی ضروری است.
