بررسی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد افزایش نااطمینانی اقتصادی، تشدید انتظارات تورمی و رشد نقدینگی می‌تواند زمینه افزایش قیمت مسکن را فراهم کند. با این حال، رونق سرمایه‌گذاری در این بخش به رشد اقتصادی و تقویت قدرت خرید خانوارها وابسته است.
بر اساس گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، روند قیمت مسکن را نمی‌توان جدا از تحولات اقتصاد کلان و بازارهای موازی بررسی کرد. مقایسه رشد قیمت دارایی‌ها با تورم و نقدینگی نشان می‌دهد ثبات پایدار در بازار مسکن نیز به ایجاد ثبات اقتصادی نیاز دارد.
این گزارش با تکیه بر تغییرات «قیمت‌های نسبی»، احتمال افزایش قیمت مسکن را مطرح می‌کند؛ برآوردی که به معنای پیش‌بینی قطعی رشد قیمت‌ها نیست، اما از وجود فشارهای افزایشی در این بازار حکایت دارد.
رشد قیمت مسکن در مقایسه با طلا، سهام و دلار
طبق ارقام ارائه‌شده در گزارش، در دوره ۲۰ساله مورد بررسی، متوسط رشد سالانه قیمت سکه و شاخص سهام از مسکن بیشتر بوده است. در این دوره، سکه به‌طور میانگین ۴۳ درصد، شاخص سهام ۳۵ درصد، مسکن ۳۰ درصد و دلار ۲۷ درصد رشد داشته‌اند.
همچنین، متوسط تورم و رشد نقدینگی در همین بازه به‌ترتیب ۲۵ درصد و ۳۰ درصد اعلام شده است.
گزارش از این مقایسه نتیجه می‌گیرد که قیمت دارایی‌ها با متغیرهای کلان اقتصادی هم‌روندی دارد. بنابراین، تا زمانی که اقتصاد با بی‌ثباتی روبه‌رو باشد، انتظار ثبات ماندگار قیمت مسکن دشوار خواهد بود.
آیا عقب‌ماندن مسکن از بازارهای موازی به افزایش قیمت منجر می‌شود؟
یکی دیگر از نکات گزارش، رشد بیشتر قیمت در بازارهای موازی نسبت به مسکن در یک سال منتهی به دوره بررسی است.
دفتر اقتصاد مسکن این اختلاف را از منظر «قیمت‌های نسبی» بررسی کرده است. منظور از قیمت نسبی، مقایسه قیمت یک دارایی با دارایی‌های دیگر است. هنگامی که قیمت در بازارهای موازی سریع‌تر افزایش پیدا می‌کند، نسبت قیمت مسکن به آن دارایی‌ها تغییر می‌کند؛ تغییری که بنا بر ارزیابی گزارش، می‌تواند زمینه افزایش بعدی قیمت ملک را فراهم کند.
با این حال، این رابطه به‌تنهایی زمان یا میزان افزایش قیمت مسکن را مشخص نمی‌کند و نباید آن را نشانه قطعی جهش قیمت دانست.
نااطمینانی اقتصادی چگونه بر قیمت مسکن اثر می‌گذارد؟
گزارش، تحولات سریع و پی‌درپی اقتصادی و سیاسی در حدود دو سال منتهی به دوره بررسی را از عوامل افزایش نااطمینانی در اقتصاد می‌داند. این وضعیت، به تشدید انتظارات تورمی منجر شده است.
انتظارات تورمی به برداشت فعالان اقتصادی از افزایش قیمت‌ها در آینده اشاره دارد. در چنین فضایی، تصمیم‌های امروز خریداران و فروشندگان می‌تواند تحت تأثیر تصوری قرار بگیرد که از تورم آینده دارند.
بر اساس ارزیابی دفتر اقتصاد مسکن، انتظارات تورمی بیش از تورم عمومی بر بازار مسکن اثر می‌گذارد. به همین دلیل، تحلیل آینده قیمت ملک صرفاً با بررسی تورم ثبت‌شده کامل نمی‌شود و میزان اطمینان فعالان بازار به شرایط اقتصادی نیز اهمیت دارد.
اثر رشد نقدینگی بر قیمت و اجاره مسکن
این گزارش همچنین به نقش رشد نقدینگی اشاره می‌کند. در شرایطی که نرخ رشد نقدینگی از ۴۰ درصد عبور کند، اثر آن بر تورم و سپس بر قیمت و اجاره مسکن می‌تواند فشار افزایشی ایجاد کند.
نکته قابل توجه، تفاوت زمان اثرگذاری این متغیرهاست. مطابق گزارش، نقدینگی بر تورم اثر مستقیم دارد، اما تأثیر آن بر قیمت و اجاره مسکن با وقفه ظاهر می‌شود. بنابراین، واکنش بازار مسکن لزوماً هم‌زمان با افزایش نقدینگی اتفاق نمی‌افتد.
رونق بازار مسکن به تقویت قدرت خرید نیاز دارد
دفتر اقتصاد مسکن، رونق سرمایه‌گذاری مولد در این بخش را وابسته به رشد اقتصادی و افزایش درآمد سرانه می‌داند؛ عواملی که می‌توانند قدرت خرید خانوارها را تقویت کنند.
این نکته، تفاوت میان افزایش قیمت ملک و رونق واقعی بخش مسکن را روشن می‌کند. رشد قیمت‌ها به‌تنهایی نشان‌دهنده بهبود توان خرید مردم یا رونق سرمایه‌گذاری مولد نیست. برای شکل‌گیری چنین رونقی، درآمد خانوارها و ظرفیت خرید مسکن نیز باید افزایش پیدا کند.
در مجموع، ارزیابی گزارش از احتمال افزایش قیمت مسکن بر سه محور استوار است: تغییر قیمت‌های نسبی، تشدید انتظارات تورمی و رشد نقدینگی. در مقابل، ایجاد ثبات در بازار و تقویت سرمایه‌گذاری مولد به بهبود شرایط اقتصاد کلان و افزایش قدرت خرید وابسته خواهد بود.
