“`html
ریسکی‌ترین نوع معاملات مسکن چیست؟
معاملات مسکن همواره با خطراتی همراه هستند، اما در این میان، پیش‌فروش ملک به عنوان یکی از ریسکی‌ترین نوع معاملات شناخته می‌شود. در این مقاله به دو مشخصه «قرارداد امن» که می‌تواند ریسک‌ها را کاهش دهد، پرداخته خواهد شد.
تلاقی قیمت‌ها و تبلیغات وسوسه‌کننده
با تلاقی «قیمت‌های خارج از دسترس» واحدهای مسکونی آماده و «تبلیغات وسوسه‌کننده» پیش‌فروش آپارتمان، بسیاری از خانه‌اولی‌ها به سوی انتخاب «راه دوم» یعنی پیش‌خرید تحت فشار قرار می‌گیرند. لازم است که در این مرحله، خریداران با دقت بیشتری عمل کنند.
افزایش تقاضا در بازار پیش‌فروش
این روزها، تنور «فایل» پیش‌فروش در مناطقی از تهران به شدت داغ شده است. اینفلوئنسرهای اینستاگرامی نیز با نمایش «ماکت ساختمان‌های بلندمرتبه مسکونی»، کاهش قیمت فعلی واحدهای چندساله را به عنوان «قیمت پیش‌خرید برای تحویل ۱۴۰۶» ترغیب می‌کنند.
ریسک‌های پیش‌فروش در شرایط فعلی
ثبات قیمت ساخت در آینده نزدیک به شدت مورد پرسش است. حتی اگر پیش‌فروش‌ها از حیث «سلامت اقتصادی و حقوقی» در شرایط خوبی باشند، پیش‌فروشنده‌ها ممکن است در شرایط پرریسک فعلی وارد تله‌ای شوند که خروج از آن دشوار خواهد بود.
عوامل مؤثر بر قیمت پیش‌فروش
ریسک بی‌ثباتی قیمت‌ها در بازار ساختمان و همچنین «ریسک سرمایه‌گذاری بلندمدت» به دلیل وضعیت جنگی موجود، احتمال «انجام تعهد پیش‌فروشنده‌های مسکن» را به شدت محدود کرده است. در واقع، بسیاری از عوامل مؤثر بر «قیمت قطعی پیش‌فروش» خارج از کنترل سازنده هستند.
نتایج شوک‌های اقتصادی
هرگونه شوک به پروژه ساختمانی پیش‌فروش شده، مانند تعطیلی کارگاه در مواقع جنگ یا جهش قیمت مصالح ساختمانی، ممکن است باعث تاخیر نامحدود در دسترسی پیش‌خریدار به واحد مسکونی‌اش شود.
راه‌حل‌های پیشنهادی برای کاهش ریسک
در این مقطع، «راه‌حل» پاک کردن صورت مسأله نیست، بلکه نیاز به اصلاح قراردادها می‌باشد. تعطیلی بازار پیش‌فروش به دلیل وجود ریسک‌های ساخت، به معنای «فرصت‌سوزی برای خروج از رکود مسکن و ساختمان» خواهد بود.
اصلاح قراردادهای سنتی
برای مواجهه با ریسک‌های دوطرفه در بازار پیش‌فروش، لازم است که قراردادهای سنتی این نوع معاملات ملک اصلاح شوند. یک صاحب‌نظر حقوق خصوصی پیشنهاد داده که قرارداد پیش‌فروش باید به جای «قید قیمت مقطوع»، دارای بند «تعدیل قیمت براساس تورم ساخت» باشد.
اعتبارسنجی سازنده‌ها
گام بعدی، «شرط اعتبارسنجی» برای سازنده‌ها است. هرچقدر رتبه اعتباری پیش‌فروشنده در بازار ساخت از بابت «تحویل به موقع ساختمان‌های قبلی» بالاتر باشد، اعتماد پیش‌خریدار بیشتر خواهد بود.
کاهش بروکراسی در صدور مجوز ساخت
همچنین، «تشریفات‌زدایی» در بازار ساخت‌وساز مانند کاهش واقعی فرآیند صدور مجوز ساخت، می‌تواند احتمال اصابت پروژه به تورم ساخت را کاهش دهد.
وضعیت فعلی بازار پیش‌فروش
در حال حاضر، به دلیل «تعلیق خاموش قانون پیش‌فروش مصوبه سال ۸۹»، پروژه‌های پرمخاطره‌ای با اسامی مختلف اما روح پیش‌فروش مسکن در حال انجام است. لذا، خریداران باید با دقت بیشتری به این نوع معاملات نگاه کنند.
“`
