افزایش آمار ساخت‌وساز لزوماً به معنای دسترسی بیشتر مردم به مسکن مناسب نیست. بر اساس گزارشی که «رصدخانه بازار مسکن» از توصیه‌های هبیتات منتشر کرده، دولت‌ها برای پاسخ به نیاز مسکن باید از دو مسیر ناکام فاصله بگیرند: انبوه‌سازی بدون توجه به امکانات و اشتغال، و کنار کشیدن از مسئولیت تنظیم و حمایت از بازار.
مرور تجربه ۵۰ سال سیاست‌گذاری مسکن در کشورهای مختلف، یک پرسش اساسی را پیش روی دولت‌ها قرار می‌دهد: خانه‌هایی که ساخته می‌شوند، تا چه اندازه پاسخگوی نیاز واقعی خانوارها هستند؟
در گزارش رصدخانه بازار مسکن، با استناد به توصیه‌های هبیتات، بر این نکته تأکید شده که موفقیت سیاست‌های مسکن را نمی‌توان فقط با تعداد واحدهای ساخته‌شده سنجید. محل ساخت، دسترسی به خدمات شهری، نزدیکی به فرصت‌های شغلی و تناسب هزینه مسکن با درآمد خانوار، همگی در نتیجه این سیاست‌ها نقش دارند.
انبوه‌سازی بدون خدمات؛ وقتی آمار جای نیاز مردم را می‌گیرد
یکی از تجربه‌های ناکام، ورود دولت به بازار در نقش سازنده بزرگ و انحصاری است؛ رویکردی که در این گزارش از آن با عنوان «انبوه‌سازی کور» یاد شده است.
در این شیوه، ساخت تعداد زیادی خانه در نقاط دور از مراکز اشتغال و امکانات پایه شهری، آمار تولید مسکن را افزایش می‌دهد؛ اما الزاماً به تأمین مسکن مناسب برای کم‌درآمدها منجر نمی‌شود.
نتیجه می‌تواند شکل‌گیری مجموعه‌های مسکونی جداافتاده در پیرامون شهرها باشد؛ مناطقی که کمبود خدمات و فاصله از محل کار، مشکلات تازه‌ای برای ساکنان ایجاد می‌کند. به این ترتیب، پروژه‌ای که قرار بود بخشی از بحران مسکن را حل کند، خود با چالش‌های اقتصادی، سکونتی و اجتماعی روبه‌رو می‌شود.
انفعال دولت نیز بحران مسکن را حل نمی‌کند
در سوی دیگر این طیف، دولت‌هایی قرار دارند که از نقش تنظیم‌گر، پشتیبان و تسهیل‌کننده خود فاصله می‌گیرند.
بر اساس گزارش منتشرشده، هبیتات این انفعال را نیز پاسخی ناکارآمد به نیاز مسکن می‌داند. گسترش اجاره‌نشینی و سکونت در خانه‌های نامناسب، ضرورت حضور مؤثر دولت در نظام تأمین مسکن را برجسته می‌کند؛ حضوری که باید به بهبود دسترسی خانوارها به سرپناه مناسب کمک کند.
سه مسئولیت دولت در تأمین مسکن مناسب
بازگشت دولت به عرصه تأمین مسکن، در توصیه‌های نقل‌شده از هبیتات، به معنای دولتی‌کردن بازار نیست. این نقش بر سه مسئولیت اصلی استوار است:
- تسهیل دسترسی به زمین و منابع مالی: فراهم‌کردن شرایط لازم برای عرضه و ساخت مسکن، به‌ویژه در بخش حمایتی.
- ایجاد چارچوب حقوقی و مقرراتی: تنظیم بستر فعالیت سازندگان و دیگر بازیگران بازار مسکن.
- مهار سوداگری: استفاده از ابزارهای کنترلی، از جمله مالیات، برای حمایت از تقاضای مصرفی و محدودکردن فعالیت‌های سوداگرانه.
در این چارچوب، دولت باید شرایط تأمین مسکن را سامان دهد و ظرفیت دیگر نهادها، از جمله شهرداری‌ها، را در این مسیر به کار بگیرد.
درس‌های ۵۰ سال سیاست‌گذاری مسکن
در گزارش رصدخانه بازار مسکن، ۱۶ درس سیاستی به هبیتات نسبت داده شده است. این توصیه‌ها بر چند محور مشترک تأکید دارند: قرارگرفتن مسکن در اولویت سیاست‌گذاری، پرهیز از تصمیم‌های پراکنده و توجه هم‌زمان به ابعاد اقتصادی و اجتماعی سکونت.
یکی از نکات مهم، محدودنکردن تأمین مسکن به ساخت‌وساز و مالکیت است. بر این اساس، سیاست‌های مالکیت‌محور به‌تنهایی پاسخگوی نیاز کم‌درآمدها نیستند و عرضه مسکن اجاره‌ای نیز باید بخشی از برنامه باشد. استفاده از ظرفیت خانه‌های خالی و ادغام سکونتگاه‌های غیررسمی در ساختار شهر، از دیگر راهکارهای مطرح‌شده است.
این توصیه‌ها همچنین بر تأمین مسکن متناسب با درآمد خانوار، دسترسی به منابع اعتباری برای سازندگان نیازمند حمایت و هماهنگی میان نهادهای مسئول تأکید دارند. تأمین مسکن، در این نگاه، فرآیندی تدریجی و چندبعدی است که با پروژه‌های جدا از هم به نتیجه مطلوب نمی‌رسد.
معیار موفقیت؛ دسترسی به خانه‌ای قابل سکونت
پیام محوری این گزارش آن است که افزایش تعداد واحدهای مسکونی باید به بهبود شرایط زندگی مردم منجر شود. خانه‌ای که از خدمات شهری و فرصت‌های شغلی فاصله دارد یا هزینه آن با درآمد خانوار سازگار نیست، پاسخ کاملی به نیاز مسکن نخواهد بود.
از این منظر، سیاست‌گذاری موفق باید مسکن را پیش از هر چیز محل زندگی بداند و ابزارهایی برای محافظت از خریداران و مستأجران مصرفی در برابر سوداگری فراهم کند.
منبع: رصدخانه بازار مسکن، به نقل از توصیه‌های هبیتات
