“`html
بلندمرتبه‌سازی در تهران: طرح TOD و تأثیرات آن
در راستای توسعه شهری، ۱۲۲ نقطه در تهران به عنوان ایستگاه‌های «بلندمرتبه‌سازی» انتخاب شده‌اند. آیا این طرح می‌تواند به کاهش ترافیک منجر شود یا تنها به افزایش قیمت مسکن خواهد انجامید؟
تعداد ایستگاه‌های مترو و برنامه‌های ساخت‌وساز
۴۱ درصد از ایستگاه‌های فعلی و آتی شبکه متروی تهران به عنوان نامزدهای ساخت‌وسازهای جدید و بلندمرتبه شناسایی شده‌اند. این ایستگاه‌ها در ۱۲۲ نقطه از شهر قرار دارند، به گونه‌ای که مدیریت شهری قصد دارد با تعریف شعاع ۴۰۰ تا ۶۰۰ متری در اطراف این نقاط، «تراکم‌ساختمانی» را افزایش دهد و «۳۰ تا ۵۰ درصد» از الزام تأمین پارکینگ را کاهش دهد.
معرفی طرح TOD
مدیران شهری تهران این طرح را تحت عنوان TOD معرفی کرده‌اند، که مخفف «توسعه شهر مبتنی بر حمل‌ونقل عمومی» است. این الگو به اتصال مناطق سکونتی و مقاصد سفرهای درون‌شهری با مترو می‌پردازد و تلاش دارد بار ترافیکی خودروهای شخصی را کاهش دهد.
چالش‌های اجرای TOD در تهران
اما در تهران، به چند دلیل این طرح نمی‌تواند منجر به تحول قابل توجهی در ترافیک شود. اولین دلیل، توسعه همزمان مناطق مسکونی و شبکه مترو در ۳۰ سال گذشته است. دو سوم محله‌های تهران دسترسی مناسبی به ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی ندارند، بنابراین ساخت‌وساز اطراف ایستگاه‌ها نمی‌تواند به اتصال شهروندان به مترو کمک کند.
علاوه بر این، طراحی ایستگاه‌های مترو عمدتاً براساس زمین‌های موجود در اختیار شهرداری انجام شده و نه بر پایه پتانسیل جمعیتی. از این رو، بسیاری از ایستگاه‌ها توانایی پشتیبانی از تقاضای سفر را ندارند.
تراکم ساختمانی و محیط زیست
دلیل دوم، وزن‌دادن نامتعارف به تراکم ساختمانی در طرح TOD تهران است. تهران به دلیل مشکلات مربوط به منابع آب و برق، تحت فشار برای کنترل جمعیت‌پذیری قرار دارد. این امر باید طبق مقررات شورای عالی شهرسازی انجام گیرد.
معیارهای جهانی در TOD
طرح TOD در سطح جهانی شامل هشت معیار است که کاهش سطح خیابان‌های خودرویی و افزایش مسیرهای پیاده‌روی در آن قرار دارد. در حالی که این معیارها به ایجاد شهرهای پایدار کمک می‌کنند، امتیاز طرح TOD در تهران تنها ۱۵ از ۱۰۰ است.
پیامدهای تراکم سازندگی
در تهران، ستون فقرات TOD بر اساس «تراکم و تغییر کاربری» شکل گرفته و به فروش تراکم‌های جدید ساختمانی منجر می‌شود که می‌تواند بحران ناترازی منابع آب را تشدید کند. همچنین، افزایش «طبقات مجاز به ساخت» با هدف TOD به رشد قیمت زمین و مسکن منجر خواهد شد، تجربه نشان داده که مجوزهای مشابه در گذشته موجب افزایش ۲ تا ۵ درصدی قیمت‌ها شده است.
نتیجه‌گیری
بهمین ترتیب، احتمال دارد که منافع طرح TOD در تهران به مراتب کمتر از مضرات آن باشد. قرار است از اراضی ذخیره و قهوه‌ای و همچنین زمین‌های نظامی قابل بارگذاری در اطراف ایستگاه‌های مترو استفاده شود، که این امر به معنای پیش‌خورکردن منابع نسل‌های آینده است.
نیازهای واقعی تهران
مشکل ترافیک تهران نیاز به انبوه ساخت‌وساز جدید ندارد. درد اصلی شبکه حمل‌ونقل عمومی به کمبود ناوگان و خطوط در حال ساخت مربوط می‌شود. به علاوه، مترو باید از طریق بازطراحی و توسعه ایستگاه‌های جدید به مراکز سکونتی دسترسی پیدا کند و نه اینکه انتظار داشته باشیم محله‌های سکونتی به سمت ایستگاه‌ها حرکت کنند.
“`
