“`html
کیک «مسکن مازاد» بزرگتر شد، اما چرا مستاجران از بازار کوتاه‌تر هستند؟
در شرایطی که بازار مسکن ایران به سمت افزایش عرضه پیش می‌رود، هنوز مستاجران با مشکلات زیادی روبرو هستند. این وضعیت سوالات جدی را در مورد دلایل وقوع «پارادوکس» دسترسی به مسکن و وضعیت بازار ایجاد می‌کند.
تراکم خانوار و خانه‌های خالی
برای اولین‌بار از سال ۱۳۶۵، «تراکم خانوار در واحد مسکونی» به عدد یک رسید. تا پیش از این، تعداد خانوارها به‌طور میانگین ۶ تا ۱۸ درصد بیشتر از تعداد واحدهای مسکونی تحت سکونت بود. اما اکنون، نه تنها این شاخص بهبود یافته، بلکه «کل خانه‌ها»— شامل «تحت سکونت، خانه‌خالی و خانه دوم»— ۲۰ درصد بیشتر از کل خانوارها شده است.
مازاد تاریخی و چالش‌های موجود
از سال ۹۰، همیشه «کل خانه‌ها» بیشتر از خانوارها بود، اما به اندازه ۲۰ درصد تفاوت نداشت. با این حال، این «مازاد تاریخی» در بازار مسکن به گشایش خانه‌دار شدن کمک نکرده است. نرخ فقر اجاره‌نشینی در کشور در سال ۱۴۰۲ به ۲.۳ برابر سال ۱۳۹۰ رسید و این سوال مطرح می‌کند که چرا چنین پارادوکسی در اوج مازاد عرضه مسکن شکل گرفته است؟
درس‌های قابل توجه برای سیاست‌گذاران
این وضعیت، درس مهمی برای سیاست‌گذاران بازار مسکن دارد. در ۱.۵ دهه گذشته، بزرگترین «مداخله دولتی» در حوزه تولید مسکن انجام شده است، اما نتیجه به‌طور معکوس بوده است. این داده‌ها به طراحان طرح‌های مسکن‌مهر و مسکن‌ملی هشدار می‌دهد که «صرف عرضه مسکن» لزوماً فقر را کاهش نمی‌دهد و حتی ممکن است این مشکل را تشدید کند.
غفلت از نیازهای واقعی مستاجران
سیاست‌گذاران مسکن در سال‌های اخیر از «شرایط سخت زوج‌ها، تورم بالا و درآمد پایین» غافل بودند و اقدام به اجرای «مسکن حمایتی ملکی» با هزینه‌های بالای ناشی از «دولتی‌سازی» پروژه‌ها کردند. به همین خاطر، با وجود ارائه زیاد مسکن، تقاضا به دلیل نداشتن توان خرید دچار فقر مسکن شد.
ضوابط شهرسازی و تأثیر آن بر بازار
همچنین، ضوابط شهرسازی در بحران «عرضه موازی تقاضا» نقشی کلیدی ایفا کرد؛ زیرا مساحت واحدهای مسکونی به مراتب بزرگتر از توان خریداران بود.
راهکارهای دولت برای حل «پارادوکس عرضه مسکن»
بازار مسکن در حال حاضر با حجم قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی بلااستفاده مواجه است.
با وجود ۳۰ میلیون واحد مسکونی تحت سکونت و حدود ۲.۵ میلیون خانه خالی، اگر «هزینه مبادله» در بازار اجاره مسکن کاهش یابد، بخش زیادی از این خانه‌های خالی به سمت اجاره‌داری منتقل خواهد شد.
“`
